청약당첨 후 중도금 계약금 대출 자금계획 세우기 feat 실제후기

안녕하세요. 육아대디 베이징 사랑꾼입니다. 

4월 11일 마지막 포스팅 후 4개월이 났네요. 그 동안 둘째를 출산하면서 포스팅을 잠시 미루고 있었는데요.

와이프와 첫째 둘째를 먼저 돌봐야 해서 그 동안 글을 쓰지 못했네요.:) 많은 양해 부탁드립니다. 

 

오늘의 주제는 청약당첨 후기에 대해 간략히 설명드리고 계약금 대출 과정과 제가 내집마련 전략을 어떻게 세웠는지에 대해서도 같이 공유 하려고 합니다. 아래는 제가 당첨된 아파트에 대해 자세한 과정이 나와 있습니다. 그리고 오늘은 청약당첨 후에 절차와 내집마련 전략 세우는것에 대해 같이 공유 해보고자 합니다. 

https://ghals0314.tistory.com/74

검단 대방노블랜드 3차 분양가 모델하우스 청약 당첨후기

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1.목차 

1)청약 당첨 후 계약금 마련방법 (대출) 

2)청약 후 절차 

3)내집마련 전략 

 

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1)청약 당첨 후 계약금 마련방법(대출)

 

먼저 큰 틀의 절차 부터 공유 드립니다. 

 

a청약전 사전조사 -> b청약 신청 및 당첨 -> c정당계약 -> d중도금 실행 -> e잔금대출 -> f입주 

 

a청약전 사전조사

 

많은 분들이 청약을 넣을때 최소한의 계약금은 있어야 된다고 말씀하십니다. 물론 계약금은 분양가의 10%이니 분양가가 5억이면 5천만원을 가지고 있어야 합니다. 당장 이 계약금이 있으면 좋겠지만 많은 분들의 목돈은 전부 전세자금에 들어가 있죠. 저 또한 그랬습니다. 그래서 처음 청약을 넣기전 계획을 잘 세워야합니다. 

 

가장 먼저는 내가 분양받는 지역이 투기과열지구인지 조정지역인지를 파악하여야 합니다. 아래 청약홈의 규제지역정보 링크를 걸어드립니다. 

https://www.applyhome.co.kr/ai/aic/selectSpecltSubscrptRndAreaList.do

청약홈 | 규제지역정보

 

이걸 확인하는 이유는 분명합니다. 내가 분양받을수 있는 아파트의 대출 한도를 알기 위해서이죠. 

투기과열지역이 대출 LTV40% 비조정지역이 LTV70%로 내돈을 얼마를 내야되는지에 대해 큰틀을 세우기 위해서 입니다. 혹 LTV DTI DSR이 무슨 뜻인지 잘모르신다면 들어가셔서 의미를 한번 보심을 추천드립니다. 

https://ghals0314.tistory.com/27

LTV DTI DSR 부동산 용어 적용방법 꼭 알고가자 !

 

저의 경우 대출을 많이 받을수 있는 비규제지역에 청약을 넣었습니다. 지금은 투기과열지구였지만 청약당시 비규제지역이였습니다. 소급적용이 되지않아서 다행히 70%대출이 가능하게 되었습니다.

 

계속해서 말씀드리면 당연히 목돈은 전부 전세에 들어가 있었고 당장 자금은 없으나 집값이 계속 상승하는 상황에서 시기를 놓치면 안된다고 생각했습니다. 하여 내가 벌어들이는 수입에 신용대출을 얼마나 받을수 있는지 또한 신용대출 신청하면 기간이 얼마나 걸리는지를 미리 알아보았죠. 

 

기본적으로 신용대출은 자신의 연봉에 100%는 나온다고 합니다.(제가 신용대출받은 은행 담당자 왈) 

그외 신용도에 따라서 조금더 나오고 덜 나오고가 결정 되지요. 저의 경우 삼천 중반대의 연봉으로 주거래은행에서 적절한 이율로 일주일안으로 삼천중반의 신용대출이 나올수 있었습니다. 

 

 b청약 신청 및 당첨  -> c정당계약

 

보통 청약 당첨후 한달이내로 정당계약을 하기 때문에 정당계약 당시 계약금 10%와 각종 확장비 옵션금액의 일부돈을 지급해야 했습니다. 예를 들어 분양가가 3억 5천의 집이라면 청약당첨후 3천5백이라는 금액이 당장 필요로 하게 됩니다. 분양가가 4억이라면 4천만원이 당장 필요하겠죠. 

 

그럼 당장 10%의 계약금은 해결할수 있습니다. 그리고 신용대출받은 금액은 입주기간을 고려하여 상환기간을 설정합니다. 이 이유는 차후 잔금 대출을 받을 시 신용대출이 들어가 있으면 불리하게 적용되기 때문입니다. 아래 큰 절차를 기재하도록 하겠습니다. 하여 저의 경우 정당계약후 입주까지는 2년 6개월이 소요됨으로 총 30개월의 상환기간으로 설정하여 매달 이자와 원금을 갚아 나가고 있습니다. 이자가 아까울 수도 있지만 집값의 상승에 비하면 세발의 피이기에 크게 아깝다는 생각은 들지 않더군요.  예시 사진입니다.

 

d중도금 대출 실행

 

이렇게 분양가의 10%의 금액이 해결되었습니다. 그럼 나머지 90% 금액은 어떻게 해결할까요 ? 

먼저 아시다시피 아파트 정당계약 10% 해결후 중도금이라는 절차가 있습니다.

이는 아파트 공사비용이라고 생각하시면 되고 통상 중도금은 60%의 금액을 몇달간격으로 분할하여 납부하게 되어있습니다. 근데 당장 60%의 금액이면 분양가가 1억이면 육천만원의 금액이고 10억이면 6억이나 하는 금액이죠. 대부분 이런 목돈을 한번에 납부 할수 있는 분들은 몇 안계십니다. 

 

하여 건설사에서 이런 분들을 모아 집단으로 건설사 보증으로 중도금 대출을 실행시켜줍니다. 

통상 정당계약 후 몇달뒤 이루어지는 절차입니다. 그럼 여기서 60%의 중도금 대출을 실행하면 계약금10% + 중도금 대출60% 총 70%의 금액이 당장 충족 되게 됩니다. 이 중도금은 입주전 60% 상환하여야지 마지막 등기를 치실수 있습니다. 

e잔금대출 -> f입주 

 

쉽게 설명 드리기 위해 분양가를 1억으로 설정해 보겠습니다. 

비규제지역 LTV 70%라는 전제하에 30%라는 최소 삼천만원의 목돈이 필요하겠죠.

계약금은 천만원은 위에 말씀드렷듯이 실제 신용대출로 갚아 나가는 것이고 나머지 20% 이천만원은 현재 전세금 돌려 받으면 해결가능하고 나머지 70%의 금액을 대출을 받아 건설사 통해 실행한 중도금을 갚고 등기치고 입주하는 것입니다. 

 

*여기서 과정 중 변수에 대해 설명 드립니다. 

분양가외에도 들어가는 비용이 있기 때문에 그외 들어가는 비용에 대해서도 인지를 하고 계획을 세우시길 바랍니다. 

ex) 확포, 중도금 이자 ,옵션(에어컨,붙박이장 등) , 취득세 , 등기 법무사 수수료 

    ㄴ 저의 경우 해당 비용이 천~천오백가량 더 들었습니다. 3억대 아파트 기준 

 

아무래도 청약을 처음하시고 분양 과정에 대해 잘 모르시는 경우 이런내용을 한번 쭉 보시면 내집마련하기에 더욱 더 도움이 되실 것 같습니다.